無錫樓市新政"組合拳"落地：取消限售與價格備案鬆綁引發市場重構

事件背景

2025年4月15日，無錫市發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知》（"錫十條"5.0），宣佈自4月14日起全面取消限售政策，並暫停新建商品房銷售價格備案。這一政策組合拳被業內稱為"史詩級鬆綁"，直接打破執行五年的限售規則，允許所有商品住房（含二手房）取得產權證即可上市交易，同時賦予開發商自主定價權。新政首日，無錫二手房掛牌量激增38%，核心區部分次新房報價上調5%-8%。

核心政策解析

1. 限售全面解禁  

   原政策規定住宅需持有2-3年方可交易，新政後所有房源實現"現房即售"。鏈家數據顯示，新政首日無錫五區掛牌量突破1.2萬套，其中太湖新城、錫東新城等新興板塊占比達65%。開發商加速推盤，融創壹號院等高端專案加推房源去化率達92%，創2024年以來新高。

2. 價格備案機制廢除  

   暫停執行"一房一價"備案制度，允許開發商根據市場供需自主定價。這一舉措直接打破2017年以來的限價體系，萬科翡翠東方專案將精裝標準從4500元/㎡提升至6800元/㎡，備案價上調12%後仍實現開盤售罄。

3. 需求端精准刺激  

   • 多子女家庭補貼：二孩及以上家庭購房可獲3萬元/套補貼，公積金貸款額度提升至120萬元（原80萬元）；  

   • 青年購房優惠：35歲以下群體可申請"首付15%+利率3.15%"的專屬產品，配套人才租房補貼最高5萬元；  

   • 以舊換新激勵：參與"賣舊買新"可享新房契稅60%返還，144㎡以上戶型額外補貼30%。

市場連鎖反應

• 流動性顯著增強  

  無錫二手房日均帶看量從新政前的2800組飆升至4500組，太湖新城某改善盤單日成交12套，創板塊紀錄。貝殼研究院數據顯示，新政後72小時內，總價500萬以上房源成交週期縮短至45天（原需90天）。

• 價格體系重構  

  取消限價後，經開區某高端專案備案價突破4.5萬元/㎡，較周邊二手房價溢價22%。但遠郊板塊出現價格倒掛，洛社某剛需盤為去庫存將單價下調至1.1萬元/㎡，較周邊二手房低15%。

• 土地市場回暖  

  新政發佈後無錫首場土拍，XDG-2025-12號地塊吸引18家房企競拍，最終成交價較底價溢價48%，樓面價達18500元/㎡，創錫東新城新高。

行業影響與挑戰

1. 去庫存加速  

   無錫商品住宅庫存去化週期從新政前的28個月驟降至19個月，其中144㎡以上大戶型去化速度提升40%。開發商資金回籠加快，綠城、建發等頭部企業宣佈將無錫專案交付標準提升至"綠色三星+裝配式裝修"。

2. 區域分化加劇  

   核心區與週邊市場呈現"冰火兩重天"：太湖新城、河埒口等板塊房價月漲幅超3%，而錫沙路沿線部分樓盤為去化啟動"工抵房"促銷，單價直降8000元。

3. 監管風險隱現  

   價格備案取消後，部分專案涉嫌虛標裝修標準。市住建局已啟動專項檢查，要求開發商公示裝修材料品牌清單，違者將暫停網簽資格。

未來展望

無錫新政或引發長三角城市群政策跟進：蘇州已召開專題研討會討論限售鬆綁可行性，常州擬將公積金貸款額度提升至100萬元。但市場分化趨勢難以逆轉，核心城市優質資產將持續增值，而缺乏產業支撐的遠郊板塊仍面臨去化壓力。正如易居研究院嚴躍進所言："取消限售是市場化的必然選擇，但政策效果取決於配套措施的精准度，避免陷入'一放就亂'的困局。"