深圳率先試點“共有產權房REITs”：保障性住房融資模式迎來革命性突破

深圳市住房和建設局聯合深圳證券交易所宣佈，全國首個“共有產權房REITs”（不動產投資信託基金）試點專案正式啟動。首批試點涵蓋南山、福田兩區共5個共有產權房專案，總規模達120億元，標誌著中國保障性住房建設從“政府主導”向“市場化資本賦能”邁出關鍵一步。

一、政策創新：共有產權房REITs的三大突破  

根據試點方案，深圳共有產權房REITs採用“政府+企業+投資者”三方共擔機制：  

1. 產權分層設計：政府保留30%產權份額，購房者通過REITs持有70%權益，租金收益按比例分配。以單價4萬元/㎡的80㎡戶型為例，購房者首付僅需支付70%房款的30%（約67.2萬元），剩餘資金通過REITs募集資金覆蓋。  

2. 收益閉環機制：租金收入優先用於REITs份額分紅，增值收益部分政府與投資者按產權比例分成。首批試點專案預期年化收益率達5%-6%，高於當前銀行理財平均水準。  

3. 流動性保障：REITs份額可在深交所掛牌交易，購房者可靈活退出，破解傳統共有產權房“封閉流轉”難題。貝殼研究院測算，該模式可使購房門檻降低40%，惠及年均收入30萬元以下的剛需群體。

二、市場反響：供需兩端共振效應顯著  

1. 購房者熱情高漲  

   試點首日，南山區共有產權房專案“深鐵雲城”預約申購量突破3000套，較周邊商品房成交量激增300%。鏈家數據顯示，試點區域二手房掛牌量單周下降18%，部分剛需客戶轉向REITs保障房。  

2. 資本市場積極回應  

   首批REITs產品認購倍數達4.2倍，公募基金、險資等機構投資者占比超60%。中信證券分析稱，共有產權房REITs將撬動社會資本超千億元，有效緩解地方政府保障房建設資金壓力。  

3. 房企轉型新賽道  

   萬科、華潤置地等頭部房企宣佈成立“保障房REITs專項基金”，計畫將存量商品房轉為共有產權房運營。龍湖集團更推出“先租後售”模式，租戶滿5年可申請REITs份額轉換。

三、行業影響：重構住房供給生態鏈  

1. 財政壓力紓解  

   深圳市住建局測算，REITs模式可使政府土地出讓金支出減少35%，財政資金杠杆率提升至1:4.8。2025年全市計畫籌建保障房12萬套，其中70%擬採用REITs融資。  

2. 租賃市場洗牌  

   長租公寓運營商面臨轉型壓力。自如、魔方等企業加速與REITs基金合作，探索“保租房+增值服務”新模式。自如CEO熊林表示：“未來3年將把90%長租公寓納入REITs底層資產。”  

3. 房價預期分化  

   中原地產指出，核心區商品房因稀缺性仍具保值功能，但近郊“剛需盤”價格或承壓。深圳規自委數據顯示，試點後非核心區商品房去化週期延長至22個月，較試點前增加6個月。

四、爭議與挑戰：制度設計需跨越三重關卡  

1. 產權界定難題  

   共有產權房REITs涉及政府、投資者、購房者多重權益，深圳大學法學院教授李明指出：“若出現房價暴跌，產權分割可能導致法律糾紛。”目前試點專案已引入第三方評估機構，每季度動態調整產權價值。  

2. 收益率可持續性  

   當前收益率依賴租金補貼，長期或難維持。深創投不動產基金總經理羅霄鳴建議：“未來可探索‘租金+增值收益’雙掛鉤機制，允許投資者分享房產增值紅利。”  

3. 投機風險隱現  

   部分炒房客試圖通過REITs份額套現牟利。深交所已對試點專案實施“T+5”交易限制，並建立購房者資質黑名單制度，嚴防違規操作。

五、未來展望：從試點到全國推廣的路徑  

1. 政策迭代方向  

   住建部透露，2026年將擴大試點至北京、上海等20個城市，並探索“人才共有產權房REITs”，定向支持科技創新人才安居。  

2. 技術賦能監管  

   深圳試點引入區塊鏈技術，實現資金流向、產權變更全流程追溯。螞蟻鏈開發的“住房保障鏈”已接入首批REITs專案，確保數據不可篡改。  

3. 社會效益測算  

   按當前推進速度，預計到2030年全國共有產權房REITs市場規模將突破1萬億元，幫助超2000萬家庭實現“住有所居”，同時拉動GDP增長0.8-1.2個百分點。

結語  

深圳共有產權房REITs試點不僅是住房制度的重大創新，更是中國資本市場服務實體經濟的里程碑。在“房住不炒”基調下，這一模式通過市場化手段破解保障房融資困局，為全球住房政策提供了“中國方案”。正如深圳市市長覃偉中所言：“我們要讓住房回歸居住本質，讓每一個奮鬥者都能在深圳找到屬於自己的家。”