核心城市限購鬆綁，市場分化加劇

住建部聯合多部門發佈《關於優化房地產市場調控政策的通知》，明確提出“因城施策支持剛需和改善性住房需求”，北京、上海、廣州、深圳等一線城市宣佈階段性放寬非核心區域限購政策。

與此同時，杭州、成都等新一線城市跟進調整公積金貸款額度上限，而部分三四線城市則進一步推出購房補貼、契稅減免等刺激政策。市場數據顯示，政策發佈後首周，核心城市新房成交量環比上漲20%-30%，但三四線城市仍持續低迷，樓市分化格局進一步凸顯。

熱點內容解析

1. 核心城市限購“定向鬆綁”

此次政策調整中，一線城市首次對遠郊區域（如北京平穀、上海臨港、深圳大鵬新區等）取消戶籍及社保繳納年限限制，允許外地戶籍家庭購買1套住房。

同時，二套房首付比例從60%-70%降至40%-50%，釋放改善性需求。分析認為，此舉旨在緩解核心城市因人口外流導致的郊區庫存壓力，同時避免中心城區房價過熱。

2. 市場分化：一二線回暖，三四線持續探底

政策刺激下，北京、上海等地遠郊樓盤到訪量激增，部分開發商啟動小幅漲價。但三四線城市政策效果有限，以中部某三線城市為例，2025年2月新房均價較2024年同期下跌12%，庫存去化週期延長至28個月。

業內人士指出，人口流出、產業基礎薄弱及保障房供應增加，導致三四線樓市長期承壓。

3. 租賃住房與保障房建設提速

與商品房政策並行，2025年保障性住房年度建設目標較2024年提升25%，重點覆蓋外來務工人員及新市民群體。

北上廣深等城市試點“共有產權房轉租賃”模式，允許業主將閒置共有產權房納入政府長租平臺，進一步盤活存量資產。

政策動因與深層邏輯

1. 穩經濟與防風險雙重目標驅動

2024年四季度GDP增速放緩至4.1%，房地產投資同比下降8.7%，成為拖累經濟的主因之一。政策鬆綁意在通過啟動高能級城市市場，帶動上下游產業鏈修復。

同時，定向放寬限購而非全面放開，反映出政府仍嚴防核心區域投機炒作捲土重來。

2. 人口結構與城鎮化階段轉變

第七次人口普查數據顯示，2025年我國城鎮化率已達68%，新增城鎮人口增速放緩，住房需求從“增量擴張”轉向“存量優化”。

一線城市郊區及二線城市成為承接人口流入的主力區域，政策傾斜與之匹配。

3. 房企債務壓力倒逼政策調整

截至2024年底，百強房企中仍有35家面臨債務展期壓力，部分地方國企通過收購停工專案參與“保交樓”。

限購鬆綁可直接提升房企銷售回款能力，降低系統性金融風險。

行業趨勢預判

短期來看，政策刺激或使核心城市樓市在2025年二季度企穩，但購房者信心恢復仍需時間。中長期需關注兩大變數：

一是保障房大規模入市對商品房價格的衝擊；

二是人口負增長背景下，城市間“搶人大戰”如何重塑住房需求格局。

房企將進一步向高能級城市收縮佈局，輕資產代建模式或成中小開發商轉型主流。