政策放寬釋放需求，三四線城市成焦點

《指導意見》提出，人口淨流出、庫存壓力較大的三四線城市可自主調整限購政策，首套房首付比例最低降至15%，二套房利率加點幅度下調50個基點。此舉被視為中央“因城施策”的深化落地。

原因分析：2024年數據顯示，三四線城市商品房去化週期達28個月，部分城市土地流拍率超40%。政策放寬旨在緩解地方財政壓力，刺激剛性需求釋放。結合2025年新型城鎮化規劃中“促進1億非戶籍人口城市落戶”目標，政策傾斜具有明確導向性。

2. 租賃市場爆發式增長，REITs擴容助推行業轉型

上海、深圳單月長租公寓成交同比激增120%，機構化租賃占比提升至35%。同期，首批保障性租賃住房REITs擴募獲證監會批准，預計募資規模超200億元。

驅動因素：2025年高校畢業生人數預計突破1200萬，疊加“租購同權”政策在38個城市試點落地，租賃需求結構性上升。REITs擴募為房企提供退出管道，萬科泊寓、龍湖冠寓等品牌加速輕資產化運營。

3. 城市更新提速，綠色建築標準升級

北京、廣州發佈2025年城市更新計畫，總投資規模達1.2萬億元，要求新建專案100%達到綠色建築二星級標準。中海、華潤等房企中標多個TOD綜合體專案。

政策邏輯：住建部“十四五”規劃明確，2025年城鎮新建建築全面執行綠色建築標準。城市更新既能拉動投資，又符合“雙碳”目標。TOD模式（公共交通導向開發）通過土地溢價反哺基建，緩解地方政府債務壓力。

4. 房企債務重組加速，國資入股成趨勢

融創中國完成200億元境內債展期，山東國資委旗下企業收購某TOP20房企15%股權。同期，房企美元債發行利率降至6.8%，為2021年以來最低水準。

市場信號：2025年為房企償債高峰期（到期規模超8000億元），國資入股既防範系統性風險，又為房企注入低成本資金。美元債利率走低反映國際資本對中國地產長期價值重估。

行業趨勢展望

2025年地產行業呈現“政策托底、結構分化、模式轉型”三大特徵：一二線城市聚焦租賃和城市更新，三四線以價換量去庫存；房企從高杠杆開發轉向“開發+運營”雙輪驅動。需警惕部分城市政策效果不及預期、租賃回報率偏低等風險。中長期看，行業將步入“量穩質升”的新週期，具備多元化業務能力的房企有望突圍。