一線城市限購鬆綁，市場分化加劇

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2025年3月4日，財聯社發佈最新樓市動態，北京、上海、廣州、深圳四座一線城市同步宣佈調整限購政策，包括放寬非本地戶籍購房社保年限、提高首套房認定標準等。這是繼2023年“因城施策”深化後，一線城市首次集體鬆綁限購。

與此同時，央行宣佈將首套房貸利率下限下調至3.5%，二套房利率同步下調至4.1%，釋放強烈穩樓市信號。新政出臺首周，多地樓市成交環比增長超30%，但市場分化顯著：核心地段改善型住房需求激增，而遠郊剛需盤去化壓力仍存。

熱點一：一線城市限購鬆綁，政策轉向“穩需求”

此次限購鬆綁的核心是降低購房門檻：北京將非戶籍購房社保繳納年限從5年縮短至3年，上海取消單身限購政策，廣深則允許“賣一買一”置換需求不計入限購套數。

政策背後是樓市供需關係的根本變化——

1. 人口紅利消退：2024年全國人口自然增長率首次轉負，一線城市新增常住人口連續兩年下滑，購房需求從“增量”轉向“存量”。

2. 地方財政承壓：2024年土地出讓金同比下跌18%，一線城市依賴土地財政的程度未減，亟需啟動市場流動性。

3. 房企債務風險：2025年房企境內債到期規模達1.2萬億元，部分頭部房企流動性危機倒逼政策支持。

解析：限購鬆綁並非簡單救市，而是通過釋放改善型需求穩定市場預期。以北京為例，政策精准支持“以小換大”“以舊換新”，既避免投資性需求湧入，又帶動二手房市場流轉，緩解房企庫存壓力。

熱點二：房貸利率創新低，金融工具對沖風險

央行此次降息後，首套房貸利率已低於2009年金融危機時期水準（4.1%），疊加多地公積金貸款額度上浮20%，購房成本顯著降低。但政策效果呈現“冷熱不均”：

- 核心城市：北上廣深核心區優質樓盤開盤去化率超80%，部分專案重現“搖號購房”；

- 三四線城市：儘管利率同步下調，但受就業機會減少、人口外流影響，市場反應平淡。

解析：低利率環境本質是“以時間換空間”。一方面降低居民還貸壓力，防範斷供風險；另一方面，通過降低開發貸利率（從4.5%降至3.8%），為房企爭取債務重組窗口期。但長期低利率可能加劇銀行淨息差壓力，需警惕金融系統風險傳導。

熱點三：保障房加速入市，樓市“雙軌制”成型

與商品房政策放鬆同步，2025年全國保障性住房建設目標較2024年增加50%，重點覆蓋新市民和青年群體。北京首個共有產權房專案“永定家園”以市價60%入市，首日申請人數突破10萬。政策明確“保障歸保障、市場歸市場”，但部分城市出現商品房與保障房價格“倒掛”，加劇開發商去化焦慮。

解析：保障房大規模入市標誌著中國樓市進入“新加坡模式”探索階段。政府通過低價土地供應、REITs融資等工具，構建“市場+保障”雙體系，旨在分流剛性需求，抑制房價泡沫。但需注意保障房配套（教育、醫療）的公平性，避免形成新的社會分層。

長期趨勢：分化與轉型並行

2025年樓市已步入“總量見頂、結構優化”階段：

1. 城市分化：人口、產業資源向長三角、珠三角集聚，中西部非省會城市面臨長期調整。

2. 產品分化：綠色建築、智能家居配套的改善型住宅成主流，老舊社區加速淘汰。

3. 企業分化：央企國企主導土地市場，民營房企轉向代建、物業等輕資產賽道。

風險提示：若政策寬鬆過度，可能重啟房價上漲預期，與“房住不炒”基調衝突；而過度依賴保障房可能導致地方政府隱性債務攀升。如何在“穩增長”與“防風險”間平衡，仍是長期命題。

結語

2025年樓市新政是經濟轉型期的必然選擇，短期刺激效果已現，但長效機制建設仍待突破。未來的關鍵字將是“精細化調控”——不再依賴一刀切的政策，而是通過戶籍改革、稅收調節、租賃市場培育等多元工具，重塑房地產行業邏輯。